Визнати договір оренди, який розірвано, недійсним неможливо, оскільки відсутній предмет спору, – правова позиція Верховного Суду України

Фабула судової справи: особа звернулась до господарського суду з позовом, однією з вимог якого було визнання недійсним договору оренди землі. Відповідно до обставин справи між селищною радою (орендодавець) і ВАТ (орендар) було укладено договір, за умовами якого орендодавець надає, а орендар приймає у строкове платне користування земельну ділянку для розміщення будівель строком на 49 років. Однак між селищною радою і ПАТ укладено угоду про розірвання вказаного договору оренди землі, за умовами якої сторони погодили, що на підставі рішення селищної ради та за взаємною згодою вони розривають договір оренди землі.

Рішенням господарського суду позов задоволено та визнано недійсним договір оренди землі. Рішення суду було залишено без змін апеляційним судом та ВГСУ. Задовольняючи позов про визнання недійсним договору оренди, суди виходили з того, що оскільки спірний договір діяв до його розірвання сторонами, і зобов’язання сторін за ним припинилися тільки з моменту досягнення такої домовленості, то розірвання договору, виконаного повністю або частково, не впливає на дійсність цього правочину.

ВСУ роз’яснив, що згідно з ч.3 ст.207 ГК України виконання господарського зобов’язання, визнаного судом недійсним повністю або в частині, припиняється повністю або в частині з дня набрання рішенням суду законної сили як таке, що вважається недійсним з моменту його виникнення. У разі якщо за змістом зобов’язання воно може бути припинено лише на майбутнє, таке зобов’язання визнається недійсним і припиняється на майбутнє.

Відповідно до ч.1 ст.759 ЦК за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов’язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

ВСУ зауважив, що із правової природи такого зобов’язання вбачається, що фактичне користування майном на підставі договору оренди в разі визнання його недійсним унеможливлює застосування наслідків недійсності правочину відповідно до ст.216 ЦК.

Статтями 651, 653 ЦК передбачено, що зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. У разі розірвання договору зобов’язання сторін припиняються. У разі зміни або розірвання договору зобов’язання змінюється або припиняється з моменту досягнення домовленості про зміну або розірвання договору, якщо інше не встановлено договором чи не обумовлено характером його зміни.

ВСУ, з урахуванням встановлених у справі обставин, дійшов висновку, що визнати договір оренди землі, який розірвано, недійсним неможливо, оскільки предмет спору відсутній та зазначив, що суди попередніх інстанцій належним чином не з’ясували питання повернення орендованої земельної ділянки за розірваним договором оренди землі, не визначили момент, з якого часу зобов’язання за договором оренди землі вважаються припиненими, а тому дійшли передчасного висновку про визнання спірного договору оренди землі недійсним.

Постанова Верховного Суду України №3-1071гс17 від 04.10.2017р. (посилання http://www.scourt.gov.ua/clients/vsu/vsu.nsf/(documents)/881F1078F07D3446C22581C20020DD80)