Правова позиція Великої Палати Верховного Суду: Нецільове використання земельної ділянки може бути підставою для дострокового розірвання договору оренди землі впродовж строку дії договору та існування правопорушення

Міськрадою та Товариством було укладено договір оренди землі (у 2003 році) для експлуатації та обслуговування тимчасової автостоянки (строком до 24.09.2028). Орендодавцем було виявлено нецільове використання земельної ділянки. Так, протягом 2017–2020 років Інспекція ДАБК (далі- Інспекція) провела перевірки, за результатами яких були встановлені факти самочинного будівництва нежитлових будівель. Видані приписи про усунення порушення, які відповідачем не були виконані.

З метою захисту порушених прав, Міськрада звернулася до суду з позовом до Товариства про:

• розірвання договору оренди землі;
• усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою (шляхом демонтажу самочинно побудованих споруд); 
• зобов’язання відповідача повернути земельну ділянку з приведенням її у придатний для подальшого використання стан.

Рішенням господарського суду було відмовлено у задоволенні позову з підстав пропуску строку позовної давності. Так, господарським судом було встановлено, що 18.04.2017 Інспекцією було складено перший акт перевірки про порушення, і саме з цієї дати позивач був обізнаний про порушення свого права. При цьому, з позовом до суду позивач звернувся 29.09.2020. Судом було встановлено факт порушення відповідачем умов договору оренди землі, однак внаслідок спливу позовної давності було відмовлено у  задоволенні позовних вимог.

Між тим, судом апеляційної інстанції рішення господарського суду було скасовано, ухвалено нове рішення про задоволення позову. Зокрема, колегія суддів дійшла висновку, що допущене відповідачем правопорушення за своєю суттю не є одноразовим, має триваючий характер та не припинене на момент звернення позивача до суду з позовом. Отже, позов про дострокове розірвання договору оренди землі власником земельної ділянки може бути заявлено впродовж усього часу порушення його прав.

Великою Палатою Верховного Суду було змінено постанову апеляційного господарського суду, викладено мотивувальну частину у іншій редакції, в решті постанову апеляційного господарського суду було залишено без змін, з огляду на наступне.

Щодо перебігу позовної давності

Велика Палата Верховного Суду звернула увагу, що протягом строку дії договору оренди землі орендодавець не може бути обмежений у праві звернутися до суду з позовом, покликаним усунути нецільове використання земельної ділянки, зокрема, і шляхом розірвання договору оренди землі. Такий позов може бути пред`явлений протягом всього строку дії договору (та існування обумовленого таким договором обов`язку виконувати зобов`язання щодо цільового використання земельної ділянки).

Щодо усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою 

Велика Палата Верховного Суду погодилася з висновком апеляційного господарського суду, що вимога позивача про повернення земельної ділянки є похідною від вимоги про розірвання договору оренди землі, а вимога про усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою шляхом демонтажу самовільно побудованих споруд є похідною від двох перших.

Сторони договору оренди погодили, що орендар зобов’язаний у разі розірвання договору звільнити земельну ділянку, привести її в належний стан та повернути її орендодавцю. Приведення у придатний стан включає в себе благоустрій території, а при необхідності і знесення будівель та споруд, розташованих на земельній ділянці.

Розірвання договору оренди землі є зобов’язально-правовим способом захисту та не може ототожнюватись із негаторним позовом

Порушення умов договору оренди землі, яке тягне його розірвання, можливе лише стороною договору в зобов’язальних правовідносинах.

Речове право захищається за допомогою негаторного позову, якщо вчинене особою порушення такого права в принципі було можливим для будь-якої особи з кола зобов’язаних за відповідним абсолютним цивільним правовідношенням (тобто фактично – з необмеженого кола осіб) і саме собою не створює зобов’язального правовідношення.

Однією з умов застосування негаторного позову є відсутність між сторонами спору договірних відносин.

Натомість якщо вчинене особою порушення було можливе лише як вчинене певною особою через її статус у договірних чи інших зобов’язальних правовідносинах з власником, то негаторний позов не може бути заявлено, а право власника має захищатися за допомогою зобов’язально-правових способів.

З огляду на те, що між сторонами в цій справі існують договірні правовідносини, Велика Палата Верховного Суду вважає обґрунтованими твердження, що позов про розірвання договору оренди земельної ділянки належить до зобов’язально-правових способів захисту.

Підсумовуючи наведене, Велика Палата Верховного Суду відступила від правових висновків, що позовна вимога про розірвання договору оренди землі є негаторним позовом, які було викладено у постановах:

• КЦС ВС від 12 червня 2019 року у справі №527/600/17 ;
• КЦС ВС від 25 березня 2020 року у справі №527/605/17.

З постановою ВП ВС від 02.11.2022 у справі №922/3166/20 можна ознайомитись за посиланням: https://bit.ly/3BmV2pC